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Promesses de vente de longue durée : clarification apportée par la loi Warsmann

Publiée le 29/11/2012

On se souvient que l’encadrement des promesses de vente immobilières consenties par des personnes physiques d’une durée de validité supérieure à dix-huit mois, ou qui par l’effet d’une prorogation ont une durée totale de validité supérieure à dix-huit mois, résulte de la loi de mobilisation pour le logement n° 2009-323 du 25 mars 2009.

Ce régime spécifique, codifié aux articles L. 292-1 et L. 292-2 du code de la construction et de l’habitation et destiné à assurer une meilleure protection au vendeur (une fois n’est pas coutume), est entré en vigueur le 1er juillet 2009 et instaurait une double contrainte :

- obligation de faire constater la promesse ou sa prorogation par acte authentique à peine de nullité ;

- versement entre les mains du notaire d’une indemnité d’immobilisation d’un montant au moins égal à 5 % du prix de vente.

La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives, dite "loi Warsmann", parue au Journal officiel du 23 mars, vient de circonscrire cette obligation de versement minimum aux seules promesses unilatérales de vente, à l’exclusion donc des promesses synallagmatiques (compromis).

Cette clarification s’imposait du fait de l’emploi du terme « indemnité d’immobilisation » dans l’article L. 290-2 du code de la construction et de l’habitation, terminologie inhérente aux seules promesses unilatérales (pour un compromis, il s’agit en effet d’un acompte) et est conforme à l’esprit de protection voulu par le législateur : si dans la promesse de vente synallagmatique, il existe un engagement réciproque de vendre et d’acheter, dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage à l’égard d’un bénéficiaire qui dispose d’une option : acquérir ou ne pas acquérir. S’il ne lève pas l’option, ce dernier perd alors au profit du promettant l’indemnité versée en compensation de l’immobilisation du bien dont il a exclusivement bénéficié.

En revanche, l'obligation de constatation par acte authentique concerne toujours toutes les promesses de vente de longue durée, qu'elles soient unilatérales ou synallagmatiques.

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