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Le changement d’acquéreur n’impose pas nécessairement le dépôt d’une nouvelle DIA

Publiée le 29/11/2012

La question se pose en pratique de savoir si lorsqu’une première vente n’aboutit pas et que le bien est revendu à un autre acquéreur quelques temps après, une nouvelle déclaration d’aliéner s’impose, ouvrant ainsi un second droit de préemption au titulaire de droit de préemption urbain. La solution n’est pas évidente dans la mesure où il a été jugé que la DIA devient caduque en cas de renonciation par l’autorité compétente à son droit de préemption(1), renonciation pouvant être tacite passé un délai de deux mois suivant réception de la déclaration. Ainsi, il pourrait être soutenu qu’à chaque nouvelle aliénation, y compris aux mêmes prix et conditions, le propriétaire est tenu d’adresser une nouvelle DIA à cette dernière.

Dans un récent arrêt(2), la Cour de cassation réitère en le complétant le principe qu’elle avait posé dans un arrêt antérieur(3) portant sur la même affaire, rendu au visa des articles L. 213-2 du code de l'urbanisme, ensemble les articles R. 213-5 et A. 211-1 du même code :

« Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que le vendeur n'est pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiés et constaté que le prix de vente de l'immeuble n'avait pas été modifié dans la promesse consentie à M. Y et que les modifications des conditions de l'aliénation invoquées par ce dernier ne concernaient que les conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à la modification de l'usage du bien que ses constatations rendaient inopérante et qui n'a pas dénaturé l'acte du 19 mai 1998, en a exactement déduit que les modifications invoquées ne justifiaient pas la délivrance d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ; […] ».

La Haute Cour confirme donc que le code de l’urbanisme n’exige pas l’intervention d’une nouvelle DIA du fait d’un simple changement d’acquéreur, de même en présence de simples ajustements contractuels marginaux dans le processus d’aliénation jugés sans incidence sur la décision de préempter, tels les modalités de financement, la faculté de substitution, le paiement d’une indemnité d’immobilisation ou encore l’usage de l’immeuble.

Rappelons que pour le Conseil d’Etat, le délai de deux mois pour préempter ne court qu’à compter de la réception d’une DIA complète et régulière quant à la consistance du bien, le prix et les conditions de son aliénation(4). En revanche, toute autre mention que celles prévues dans le code de l’urbanisme est facultative, y compris celle de l’identité de l’acquéreur.

Il convient de souligner que cette jurisprudence ne peut être transposée au droit de préemption de la SAFER. En effet, lors d'une vente, d'un échange ou d'un apport en société portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la société d'aménagement foncier et d'établissement rural est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d'instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandés, ainsi que les modalités de l'aliénation projetée ; il doit, en outre, faire connaître à la société les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien.

Au visa de l’article R 143-4 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 143-2 et L 412-8 du même code, la Cour de cassation(5) a ainsi jugé que « l'exercice par l'acquéreur de sa faculté de substitution impose une notification mentionnant l'identité complète de l'acquéreur substitué, faisant courir un nouveau délai au bénéfice de la Safer ».

En conséquence, tout changement dans la personne de l’acquéreur emporte nécessairement une nouvelle notification à la SAFER, même en l’absence de modification substantielle de la vente, générant un nouveau droit de préemption à son profit. L’identité de l’acquéreur comme sa profession ne sont évidemment pas étrangères à la décision de préemption au vu des objectifs et missions spécifiques assignés par l’article L. 143-2 du code rural à la SAFER.

Nota :  une proposition de loi avait été déposée en décembre 2011 visant à modifier l'article L 213-2 du code de l'urbanisme, d'une part en rendant obligatoire la mention du nom de l'acquéreur potentiel dans la DIA, et d'autre part en complétant ledit article d'un alinéa ainsi rédigé : "Lorsque l'acquéreur potentiel, après que la commune ait renoncé à son droit de préemption, renonce à son tour à l'acquisition, le propriétaire est tenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner en cas de nouvelle aliénation et ce même si le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiés."

 

(1) Cass. 3e civ. 16 juin 1982, n° 81-70.432.

(2) Cass. 3e civ. 25 janvier 2012, n° 10-25.143.

(3) Cass. 3e civ. 8 octobre 2008, n° 07-15.935, brève du 2 décembre 2008.

(4) CE 24 juillet 2009, n° 316158.

(5) Cass. 3e civ. 3 mai 2012, n° 11-10.788.