Découvrez plus de 70.000 biens
dont plusieurs milliers proposés
ici et nulle part ailleurs

Bienvenue chez CENTURY 21 Agences Bourillon, Agence immobilière NANGIS 77370

L'actualité de CENTURY 21 Agences Bourillon

Vente en l’état futur d'achèvement : application de la loi Carrez ou pas ?

Publiée le 29/11/2012

C’est indirectement que la Cour de cassation(1) vient de se prononcer sur la question controversée en doctrine de l’application ou non de la loi Carrez à la vente d’immeuble à construire en général, et à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en particulier.

Dans la présente affaire, la SCI venderesse reproche à l’arrêt d’appel(2) d’avoir considéré que l’acquéreur n’était pas déchu de son action en diminution de prix pour moindre mesure intentée dans un délai d’un an à compter de la livraison du bien, alors que selon elle, cette action ouverte à l’acquéreur d’un lot en copropriété doit être exercée, à peine de déchéance et en vertu de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,dans un délai d’un an à compter de la conclusion de l’acte authentique, peu importe que la vente ait porté sur un immeuble en état futur d’achèvement.

La cour d’appel a en effet confirmé le jugement ayant condamné la SCI à payer la somme de 9 791 € eu égard à la différence de superficie, au motif qu’il est de principe sur le fondement de l’article 1622 du Code civil, que la déchéance annale (reprise dans l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) frappant l’action en diminution de prix, est applicable à la vente en l’état futur d’achèvement « sous réserve de faire courir le délai préfix d’un an à compter du transfert de propriété, constaté par la livraison »(3).

Si la confusion des actions opérée par les juges du fond entre celle résultant du Code civil (droit commun) au titre de l’obligation de délivrance du vendeur et de la garantie de contenance (article 1619 C. civ.) et celle issue de la loi de 1965 au titre du mesurage Carrez, qui certes toutes deux prennent en compte une différence de superficie de plus ou moins 5 % par rapport à celle exprimée dans l’acte (soit 1/20e), nous semble effectivement contestable car les régimes juridiques sont distincts, la Haute Cour rejette le pourvoi de la SCI en ces termes, écartant de façon indirecte la vente de lot de copropriété en état futur d’achèvement du domaine du mesurage Carrez :

«Mais attendu qu'ayant, à bon droit, retenu que l'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et que le point de départ du délai préfix d'un an était la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date, et ayant constaté que la livraison de l'immeuble était intervenue le 1er août 2005, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite de la référence erronée à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que l'action en réduction du prix introduite par les époux X... le 27 juillet 2006 par l'assignation de la SCI était recevable. »

Même si un lot non achevé peut certes constituer un lot de copropriété et participer à ce titre  aux charges d'administration courante (lot transitoire), il paraît toutefois difficile sur le plan intellectuel et pratique de concevoir que l'action en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, devant être exercée "dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance", lui soit applicable, au vu de la durée des constructions qui peut excéder ce délai. Dans l'affirmative, cela pourrait alors avoir pour effet de priver l'acquéreur de toute action : ce n'est certainement pas la volonté du législateur !

Gageons que d’autres arrêts à venir se prononceront sans détour sur cette question, levant ainsi toute ambiguïté éventuelle latente sur le sujet.

(1) Cass. 3e civ. 11 janvier 2012, n° 10-22.924.

(2) CA Bordeaux 10 juin 2011.

(3) Cass. 3e civ. 24 novembre 1999, n° 98-12.317 ; art. 1622 du Code civil : « L'action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l'acquéreur, doivent être intentées dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance. »

Notre actualité